Die Kurzzeitvermietung hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wichtigen Bestandteil des Beherbergungsmarktes entwickelt. Ferienwohnungen, Apartments, Ferienhäuser und möblierte Wohnungen werden heute nicht mehr ausschließlich für klassische Urlaubsreisen gebucht. Auch Geschäftsreisende, Monteure, Projektmitarbeiter, Familienbesucher und Menschen, die für einige Wochen oder Monate eine Unterkunft benötigen, greifen auf kurzfristig vermietete Unterkünfte zurück.
Für Eigentümer und Vermieter kann die Kurzzeitvermietung dadurch eine interessante Alternative zur klassischen Dauervermietung sein. Höhere Einnahmen sind möglich, gleichzeitig steigen jedoch der organisatorische Aufwand und die Anforderungen an Vermarktung, Gästekommunikation und Verwaltung.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Kurzzeitvermietung bedeutet, wie sie funktioniert, welche Vor- und Nachteile sie bietet, welche Kosten entstehen und worauf Vermieter bei Steuern, Genehmigungen, Buchungsportalen und Direktbuchungen achten sollten.
Was bedeutet Kurzzeitvermietung?
Unter Kurzzeitvermietung versteht man grundsätzlich die Vermietung einer Wohnung, eines Apartments, eines Ferienhauses oder eines Zimmers für einen begrenzten Zeitraum.
Im Gegensatz zur klassischen Dauervermietung steht dabei nicht die langfristige Überlassung von Wohnraum im Mittelpunkt. Stattdessen wechseln die Gäste beziehungsweise Mieter regelmäßig.
Typische Aufenthaltszeiten reichen von:
- einer oder wenigen Nächten,
- einem Wochenende,
- einer oder mehreren Wochen
- bis hin zu mehreren Monaten.
Besonders häufig findet man die Kurzzeitvermietung im touristischen Bereich. Allerdings überschneidet sie sich zunehmend mit anderen Vermietungsformen wie Serviced Apartments, Business Apartments, Monteurwohnungen und Wohnen auf Zeit.
Kurzzeitvermietung vs. Langzeitvermietung
Der entscheidende Unterschied liegt zunächst in der Mietdauer. Wirtschaftlich betrachtet unterscheiden sich beide Modelle jedoch wesentlich stärker.
Bei einer langfristig vermieteten Wohnung erhält der Eigentümer normalerweise jeden Monat eine relativ konstante Miete. Dafür muss er sich vergleichsweise wenig um die laufende Vermietung kümmern.
Bei einer Kurzzeitvermietung funktioniert das Geschäft anders.
Statt beispielsweise 1.000 Euro Monatsmiete zu verlangen, könnte eine Unterkunft theoretisch für 100 Euro pro Nacht angeboten werden. Bei 20 vermieteten Nächten wären das bereits 2.000 Euro Umsatz.
Diese Rechnung ist allerdings stark vereinfacht.
Von den Einnahmen müssen unter anderem Kosten für Reinigung, Wäsche, Energie, Plattformen, Zahlungsabwicklung, Verwaltung und gegebenenfalls Personal abgezogen werden.
Außerdem ist eine vollständige Auslastung keineswegs garantiert.
Deshalb sollte man bei der Entscheidung zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung nicht ausschließlich den möglichen Umsatz betrachten.
Für wen eignet sich Kurzzeitvermietung?
Grundsätzlich kann die Kurzzeitvermietung für unterschiedliche Immobilien interessant sein.
Dazu gehören beispielsweise:
- Ferienwohnungen
- Ferienhäuser
- Apartments
- Einliegerwohnungen
- möblierte Wohnungen
- Stadtwohnungen
- Serviced Apartments
- Monteurwohnungen
- Zimmer
- Apartments in touristischen Regionen
Besonders interessant kann das Modell an Standorten sein, an denen eine konstante Nachfrage durch Touristen oder Geschäftsreisende besteht.
Dazu zählen beispielsweise Urlaubsregionen, Großstädte, Messe- und Universitätsstädte sowie Standorte großer Unternehmen oder Kliniken.
Aber auch ländliche Regionen können funktionieren, wenn dort touristische Attraktionen, Seen, Wandergebiete, Freizeitangebote oder andere Nachfragefaktoren vorhanden sind.
Welche Gäste buchen Kurzzeitunterkünfte?
Viele Vermieter denken bei Kurzzeitvermietung zunächst ausschließlich an Urlauber.
Die tatsächliche Zielgruppe ist deutlich größer.
Urlauber
Die klassische Zielgruppe sind Reisende, die für einige Tage oder Wochen Urlaub machen.
Sie suchen häufig nach Alternativen zu Hotels und legen Wert auf mehr Platz, eine eigene Küche und Privatsphäre.
Familien
Familien bevorzugen Ferienwohnungen häufig deshalb, weil mehrere Schlafzimmer, Küche und Wohnbereich vorhanden sind.
Geschäftsreisende
Geschäftsreisende benötigen teilweise für einige Tage oder Wochen eine Unterkunft und bevorzugen insbesondere bei längeren Aufenthalten ein Apartment gegenüber einem Hotelzimmer.
Monteure und Projektmitarbeiter
Bei Bauprojekten, Montagen oder längeren beruflichen Einsätzen können möblierte Wohnungen eine attraktive Unterkunft darstellen.
Langzeitgäste
Auch innerhalb der Kurzzeitvermietung können längere Aufenthalte interessant sein.
Ein Gast, der beispielsweise sechs Wochen bleibt, verursacht erheblich weniger Verwaltungs- und Reinigungsvorgänge als mehrere Gäste mit jeweils zwei oder drei Übernachtungen.
Vorteile der Kurzzeitvermietung
Warum entscheiden sich Eigentümer überhaupt für eine kurzfristige Vermietung?
Einer der wichtigsten Gründe ist das wirtschaftliche Potenzial.
1. Höhere Einnahmen möglich
Der Preis pro Nacht liegt bei Kurzzeitvermietungen häufig deutlich über der rechnerischen Tagesmiete einer langfristigen Vermietung.
Eine Wohnung mit einer langfristigen Monatsmiete von 1.200 Euro entspricht beispielsweise ungefähr 40 Euro pro Kalendertag.
Wird dieselbe Wohnung kurzfristig für durchschnittlich 100 Euro pro Nacht angeboten, kann bereits bei einer entsprechenden Teilbelegung ein höherer Bruttoumsatz entstehen.
Entscheidend ist allerdings der Nettoertrag nach allen Kosten.
2. Flexible Preisgestaltung
Kurzzeitvermieter können ihre Preise laufend anpassen.
In Zeiten hoher Nachfrage können höhere Preise verlangt werden.
Beispiele sind:
- Ferienzeiten
- Feiertage
- Wochenenden
- Veranstaltungen
- Messen
- Festivals
- Sportveranstaltungen
- Hauptsaison
In schwächeren Zeiträumen können Preise reduziert oder spezielle Angebote eingesetzt werden.
Diese Form der Preissteuerung wird häufig als Dynamic Pricing beziehungsweise dynamische Preisgestaltung bezeichnet.
3. Flexible Nutzung der Immobilie
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Immobilie nicht dauerhaft an einen einzigen Mieter vergeben wird.
Eigentümer können bestimmte Zeiträume blockieren und die Unterkunft gegebenenfalls selbst nutzen.
Das ist besonders bei Ferienimmobilien interessant.
4. Unterschiedliche Vertriebskanäle
Kurzzeitvermieter können ihre Unterkunft über verschiedene Kanäle vermarkten.
Dazu gehören beispielsweise Buchungsplattformen, eine eigene Website, Google, soziale Netzwerke und Kooperationen.
Dadurch lässt sich die Abhängigkeit von einem einzelnen Vertriebskanal reduzieren.
Nachteile der Kurzzeitvermietung
Die höheren Umsatzchancen haben einen Preis: Kurzzeitvermietung ist deutlich arbeitsintensiver als klassische Dauervermietung.
Höherer Verwaltungsaufwand
Jede neue Buchung kann verschiedene Prozesse auslösen:
- Buchungsbestätigung
- Gästekommunikation
- Zahlungsabwicklung
- Vorbereitung der Unterkunft
- Check-in
- Aufenthalt
- Check-out
- Reinigung
- Wäschewechsel
- Bewertung und Nachbereitung
Wer viele Unterkünfte betreibt, benötigt deshalb klare Prozesse und möglichst viele Automatisierungen.
Schwankende Auslastung
Eine Ferienwohnung kann im Sommer nahezu vollständig ausgebucht und im Winter deutlich schlechter ausgelastet sein.
Deshalb sollte die Wirtschaftlichkeit nicht anhand einzelner erfolgreicher Monate beurteilt werden.
Sinnvoller ist eine Betrachtung über mindestens zwölf Monate.
Höhere laufende Kosten
Bei der Kurzzeitvermietung trägt der Vermieter häufig Kosten, die bei einer klassischen Mietwohnung teilweise vom Mieter übernommen werden.
Dazu können gehören:
- Strom
- Wasser
- Heizung
- Internet
- Reinigung
- Bettwäsche
- Handtücher
- Verbrauchsmaterialien
- Reparaturen
- Versicherungen
- Software
- Buchungsgebühren
- Zahlungsgebühren
Wie viel kann man mit Kurzzeitvermietung verdienen?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.
Der Umsatz hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:
Lage × Übernachtungspreis × Auslastung × Saison = Bruttoumsatz
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.
Eine Ferienwohnung erzielt durchschnittlich 120 Euro pro Nacht.
Bei 20 belegten Nächten pro Monat ergibt sich:
120 € × 20 Nächte = 2.400 € Monatsumsatz
Bei durchschnittlich 24 belegten Nächten wären es:
120 € × 24 Nächte = 2.880 € Monatsumsatz
Das entspricht allerdings noch nicht dem Gewinn.
Welche Kosten entstehen bei einer Kurzzeitvermietung?
Für eine realistische Kalkulation sollten Vermieter sämtliche Kosten berücksichtigen.
Variable Kosten
Hierzu gehören insbesondere:
- Reinigung
- Wäsche
- Verbrauchsmaterial
- Zahlungsgebühren
- provisionsabhängige Plattformkosten
Fixkosten
Dazu können zählen:
- Miete beziehungsweise Finanzierung
- Versicherungen
- Internet
- Software
- Grundkosten für Energie
- Verwaltung
- Steuerberatung
Hinzu kommen Rücklagen für Reparaturen und Ersatzanschaffungen.
Ein Fernseher, eine Matratze, ein Kühlschrank oder eine Waschmaschine hält schließlich nicht unbegrenzt.
Der wichtigste Wert: Gewinn statt Umsatz
Ein häufiger Fehler bei der Bewertung von Kurzzeitvermietungen besteht darin, lediglich den Umsatz zu betrachten.
Interessanter ist der Deckungsbeitrag beziehungsweise Gewinn.
Angenommen, eine Unterkunft erzielt:
3.000 Euro Umsatz pro Monat
Davon gehen beispielsweise ab:
- 400 € Reinigung und Wäsche
- 350 € Energie und Nebenkosten
- 300 € Portal- und Zahlungsgebühren
- 100 € Software und Verwaltung
- 150 € Reparaturen und Rücklagen
Dann verbleiben vor Finanzierung und Steuern:
1.700 Euro
Erst solche Berechnungen ermöglichen einen sinnvollen Vergleich mit einer langfristigen Vermietung.
Auslastung als entscheidender Erfolgsfaktor
Eine der wichtigsten Kennzahlen in der Kurzzeitvermietung ist die Auslastung.
Die Berechnung ist einfach:
Belegte Nächte ÷ verfügbare Nächte × 100 = Auslastung
Wurde eine Wohnung beispielsweise an 21 von 30 verfügbaren Tagen vermietet:
21 ÷ 30 × 100 = 70 % Auslastung
Eine hohe Auslastung ist allerdings nicht automatisch optimal.
Wer seine Unterkunft zu günstig anbietet, kann zwar nahezu vollständig ausgebucht sein, verschenkt möglicherweise aber Umsatz.
Deshalb sollte immer das Verhältnis zwischen Preis und Auslastung betrachtet werden.
Durchschnittlicher Übernachtungspreis
Eine weitere wichtige Kennzahl ist der durchschnittlich erzielte Übernachtungspreis.
Im internationalen Beherbergungsmanagement wird hierfür häufig der Begriff ADR – Average Daily Rate verwendet.
Beispiel:
Gesamtumsatz Übernachtungen:
2.700 €
Anzahl belegter Nächte:
20
Dann beträgt die ADR:
2.700 € ÷ 20 = 135 €
Diese Kennzahl ermöglicht es, verschiedene Monate und Unterkünfte miteinander zu vergleichen.
Die richtige Preisstrategie
Ein pauschaler Übernachtungspreis für das gesamte Jahr ist in vielen Fällen nicht optimal.
Die Nachfrage verändert sich.
Eine professionelle Preisstrategie berücksichtigt beispielsweise:
- Wochentag
- Saison
- Ferien
- Feiertage
- lokale Veranstaltungen
- aktuelle Auslastung
- Buchungsvorlauf
- Aufenthaltsdauer
- kurzfristige Nachfrage
Ein Samstag im August kann deshalb einen völlig anderen Wert haben als ein Dienstag im November.
Mindestaufenthalt sinnvoll einsetzen
Nicht jede Buchung ist gleich profitabel.
Eine einzelne Übernachtung kann beispielsweise 120 Euro Umsatz bringen, gleichzeitig aber 60 Euro Reinigungskosten verursachen.
Bei drei Übernachtungen verteilt sich derselbe Reinigungsaufwand auf einen deutlich höheren Umsatz.
Deshalb arbeiten viele Kurzzeitvermieter mit einem Mindestaufenthalt von zwei oder mehreren Nächten.
In besonders stark nachgefragten Zeiträumen kann der Mindestaufenthalt erhöht werden.
Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com & Co.
Buchungsplattformen spielen für viele Vermieter eine zentrale Rolle.
Sie bieten einen entscheidenden Vorteil:
Reichweite.
Millionen potenzieller Gäste suchen auf solchen Plattformen nach Unterkünften.
Das kann insbesondere für neue Ferienwohnungen hilfreich sein.
Zu den bekannten Vertriebsmöglichkeiten gehören unter anderem:
- Booking.com
- Airbnb
- FeWo-direkt beziehungsweise Vrbo
- regionale Tourismusportale
- eigene Buchungswebsites
Allerdings ist die Reichweite nicht kostenlos.
Je nach Plattform und Vertragsmodell können Provisionen, Servicegebühren oder andere Kosten entstehen.
Das Problem der Abhängigkeit von Buchungsportalen
Portale können hervorragend dabei helfen, neue Gäste zu gewinnen.
Problematisch wird es, wenn ein Vermieter dauerhaft ausschließlich von diesen Plattformen abhängig bleibt.
Ein typisches Beispiel:
Ein Gast entdeckt eine Ferienwohnung über ein Buchungsportal und verbringt dort seinen Urlaub.
Er ist begeistert und möchte im folgenden Jahr erneut buchen.
Sucht er die Unterkunft wieder über das Portal und bucht dort erneut, können für den Vermieter erneut entsprechende Vertriebskosten entstehen.
Genau deshalb wird der Aufbau eigener Gästebeziehungen für professionelle Kurzzeitvermieter zunehmend wichtig.
Direktbuchungen als zweites Standbein
Eine eigene Direktbuchungsstrategie kann die Portalstrategie ergänzen.
Das Ziel muss dabei nicht sein, Buchungsplattformen vollständig zu ersetzen.
Eine sinnvollere Strategie lautet häufig:
Portale für die Neukundengewinnung – eigene Kanäle für die langfristige Gästebindung.
Dazu benötigt ein Vermieter beispielsweise:
- eine professionelle Website
- eine Buchungsmöglichkeit
- gute Google-Sichtbarkeit
- eine Gästedatenbank beziehungsweise ein CRM
- E-Mail-Marketing
- Wiederkehrer-Angebote
- Empfehlungsprogramme
Gerade bei Gästen, die bereits einmal zufrieden waren, besteht erhebliches Potenzial.
Stammgäste sind für Kurzzeitvermieter besonders wertvoll
Bei jeder neuen Buchung muss zunächst Vertrauen aufgebaut werden.
Ein Stammgast kennt dagegen bereits:
- die Unterkunft,
- den Vermieter,
- die Lage,
- den Ablauf
- und die Qualität.
Dadurch sinkt die Unsicherheit auf beiden Seiten.
Ein zufriedener Gast kann außerdem weitere Gäste empfehlen.
Professionelle Kurzzeitvermietung sollte deshalb nicht nur fragen:
„Wie bekomme ich die nächste Buchung?“
Sondern auch:
„Wie mache ich aus einem einmaligen Gast einen Stammgast?“
Gästeclub und Loyalitätsprogramme
Aus Hotels, Fluggesellschaften und anderen Branchen kennt man Kundenbindungsprogramme bereits seit Jahrzehnten.
Auch für Ferienwohnungen kann dieses Prinzip interessant sein.
Ein Gast könnte beispielsweise für Aufenthalte oder Empfehlungen Punkte beziehungsweise Vorteile erhalten.
Mögliche Belohnungen wären:
- Direktbuchungsrabatte
- kostenloser Late Check-out
- kostenloser Early Check-in
- kleine Extras
- Upgrade bei Verfügbarkeit
- Willkommenspakete
- Empfehlungsprämien
- exklusive Angebote
Genau an dieser Stelle können Lösungen wie Tillabu ansetzen: Statt die Beziehung zum Gast nach dem Check-out enden zu lassen, können Vermieter systematisch an Wiederkehrern, Direktbuchungen und Empfehlungen arbeiten.
Empfehlungen als Wachstumskanal
Zufriedene Gäste sind nicht nur potenzielle Stammgäste.
Sie sind gleichzeitig potenzielle Empfehlungsgeber.
Ein Gast könnte seine Unterkunft beispielsweise Freunden oder Familienmitgliedern empfehlen.
Wird daraus eine Buchung, kann der empfehlende Gast belohnt werden.
Dadurch entsteht ein Kreislauf:
Aufenthalt → zufriedener Gast → Empfehlung → neuer Gast → weiterer Aufenthalt → neue Empfehlung
Ein strukturiertes Empfehlungsprogramm kann dadurch einen zusätzlichen Vertriebskanal schaffen.
Die eigene Website für Kurzzeitvermietung
Eine professionelle Website sollte mehr sein als eine digitale Visitenkarte.
Sie sollte Vertrauen schaffen und im Idealfall Direktbuchungen ermöglichen.
Wichtige Inhalte sind beispielsweise:
- professionelle Bilder
- Beschreibung der Unterkunft
- Ausstattung
- Lage
- Preise
- Verfügbarkeit
- Bewertungen
- häufige Fragen
- Kontaktmöglichkeiten
- Buchungsmöglichkeit
Auch Suchmaschinenoptimierung kann langfristig relevant sein.
Eine Ferienwohnung am Möhnesee könnte beispielsweise für konkrete Suchbegriffe wie „Ferienwohnung Möhnesee direkt am See“ sichtbar werden.
Je spezifischer die Suchanfrage, desto größer kann teilweise die Buchungsabsicht sein.
Professionelle Fotos sind entscheidend
Gäste können eine Unterkunft vor der Buchung nicht persönlich besichtigen.
Deshalb verkaufen Bilder die Unterkunft.
Professionelle Fotos sollten unter anderem zeigen:
- Schlafzimmer
- Wohnbereich
- Küche
- Badezimmer
- Außenbereich
- Aussicht
- besondere Ausstattungsmerkmale
Die Bilder sollten hell, realistisch und hochwertig sein.
Wichtig ist gleichzeitig, keine falschen Erwartungen zu erzeugen.
Eine Unterkunft, die auf Bildern wesentlich größer oder luxuriöser wirkt als in Wirklichkeit, kann später zu schlechten Bewertungen führen.
Bewertungen als Vertrauensfaktor
Bewertungen gehören zu den wichtigsten Entscheidungshilfen bei der Buchung einer Ferienunterkunft.
Viele Gäste vergleichen mehrere ähnliche Angebote.
Bei vergleichbarem Preis und vergleichbarer Ausstattung kann eine deutlich bessere Bewertung den Ausschlag geben.
Deshalb sollte Bewertungsmanagement Teil des Vermietungsprozesses sein.
Nach dem Aufenthalt kann der Gast freundlich um eine Bewertung gebeten werden.
Noch wichtiger ist allerdings die Grundlage dafür:
ein überzeugender Aufenthalt.
Kommunikation automatisieren
Mit zunehmender Anzahl an Buchungen kann Gästekommunikation viel Zeit beanspruchen.
Viele Nachrichten wiederholen sich.
Beispiele:
Nach Buchung
„Vielen Dank für Ihre Buchung …“
Vor Anreise
„Hier finden Sie alle Informationen für Ihre Anreise …“
Am Anreisetag
„Ihre Unterkunft steht ab 15 Uhr zur Verfügung …“
Vor Abreise
„Bitte beachten Sie für morgen folgende Hinweise …“
Nach Abreise
„Vielen Dank für Ihren Aufenthalt …“
Diese Nachrichten können über geeignete Systeme weitgehend automatisiert werden.
Self-Check-in
Auch der Check-in lässt sich teilweise automatisieren.
Möglichkeiten sind beispielsweise:
- Schlüsseltresor
- elektronisches Türschloss
- PIN-System
- digitale Gästemappe
Dadurch müssen Vermieter nicht bei jeder Anreise persönlich vor Ort sein.
Das ist insbesondere bei mehreren Unterkünften ein großer Vorteil.
Reinigung professionell organisieren
Die Reinigung ist einer der kritischsten Prozesse in der Kurzzeitvermietung.
Eine schlechte Reinigung kann unmittelbar zu negativen Bewertungen führen.
Deshalb sollte ein klarer Reinigungsstandard definiert werden.
Eine Checkliste kann beispielsweise umfassen:
Badezimmer
- Toilette
- Dusche
- Waschbecken
- Spiegel
- Handtücher
Küche
- Arbeitsflächen
- Kühlschrank
- Geschirr
- Kaffeemaschine
- Müll
Schlafzimmer
- Bettwäsche
- Matratzenkontrolle
- Nachttische
- Boden
Allgemein
- Staub
- Fenster
- Böden
- Verbrauchsmaterial
- Schäden
Bei mehreren Objekten sollten Reinigung und Qualitätskontrolle getrennt dokumentiert werden.
Ausstattung einer Kurzzeitvermietung
Gäste erwarten heute häufig mehr als lediglich ein Bett und ein Badezimmer.
Zur Grundausstattung können gehören:
- WLAN
- hochwertige Matratzen
- Bettwäsche
- Handtücher
- ausreichend Steckdosen
- Fernseher
- Küche
- Kaffeemaschine
- Kühlschrank
- Kochutensilien
- Geschirr
- Föhn
- grundlegende Hygieneartikel
Je nach Zielgruppe können zusätzliche Ausstattungsmerkmale sinnvoll sein.
Geschäftsreisende benötigen beispielsweise häufig einen Arbeitsplatz und schnelles Internet.
Familien freuen sich möglicherweise über Kinderbett und Hochstuhl.
Kurzzeitvermietung und Steuern
Auch steuerliche Fragen müssen berücksichtigt werden.
Einnahmen aus der Vermietung sind grundsätzlich steuerlich relevant. Wie sie konkret behandelt werden, hängt jedoch vom Einzelfall und der Ausgestaltung der Vermietung ab.
Unter anderem können Themen wie folgende relevant werden:
- Einkommensteuer
- Umsatzsteuer
- Gewerbesteuer
- Abschreibungen
- Betriebsausgaben
- Kurtaxe beziehungsweise Gästebeiträge
- kommunale Abgaben
Ob eine Tätigkeit steuerlich als klassische Vermietung oder aufgrund zusätzlicher Leistungen anders eingeordnet wird, kann vom konkreten Geschäftsmodell abhängen.
Deshalb sollte die steuerliche Struktur insbesondere bei professioneller oder umfangreicher Kurzzeitvermietung mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Ist Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig?
Diese Frage ist besonders wichtig.
Es gibt in Deutschland keine pauschale Antwort, die für jede Immobilie und jede Kommune gleichermaßen gilt.
Je nach Standort können beispielsweise relevant sein:
- Bauplanungsrecht
- Nutzungsänderung
- Zweckentfremdungsregelungen
- kommunale Satzungen
- Wohnungseigentumsrecht
- Mietrecht
- örtliche Registrierungspflichten
Insbesondere Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt haben teilweise besondere Vorschriften zur kurzfristigen Vermietung von Wohnraum.
Bevor eine Immobilie gezielt für Kurzzeitvermietung gekauft, umgebaut oder entsprechend genutzt wird, sollten die lokalen Vorgaben geprüft werden.
Kurzzeitvermietung in einer Eigentumswohnung
Bei Eigentumswohnungen kommt eine weitere Ebene hinzu.
Neben öffentlich-rechtlichen Vorschriften können Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant sein.
Wer eine Eigentumswohnung für Kurzzeitvermietung nutzen möchte, sollte deshalb vorab prüfen, welche Regelungen für das konkrete Objekt gelten.
Versicherungen
Auch der Versicherungsschutz sollte überprüft werden.
Eine normale Wohngebäude- oder Hausratversicherung deckt nicht automatisch jedes Risiko einer gewerblich oder regelmäßig kurzfristig vermieteten Unterkunft ab.
Je nach Modell können unter anderem relevant sein:
- Gebäudeversicherung
- Hausrat beziehungsweise Inventarversicherung
- Haftpflicht
- Betriebshaftpflicht
- Versicherung gegen Mietausfall
- spezielle Ferienwohnungsversicherungen
Der Versicherer sollte über die tatsächliche Nutzung der Immobilie informiert sein.
Kurzzeitvermietung professionell skalieren
Eine einzelne Ferienwohnung lässt sich häufig noch mit Kalender, Smartphone und Tabellen verwalten.
Bei fünf, zehn oder zwanzig Unterkünften wird dieses Vorgehen zunehmend schwierig.
Dann benötigt man Systeme.
Typische Softwarebereiche sind:
Property Management System (PMS)
Zentrale Verwaltung von Buchungen und Unterkünften.
Channel Manager
Synchronisiert Verfügbarkeiten und teilweise Preise zwischen verschiedenen Buchungsportalen.
Booking Engine
Ermöglicht Direktbuchungen über die eigene Website.
Dynamic Pricing
Unterstützt die automatische Preisoptimierung.
CRM und Gästebindung
Verwaltet Gästebeziehungen, Stammgäste, Marketing und Empfehlungen.
Automatisierte Kommunikation
Versendet Nachrichten abhängig von Buchung, Anreise oder Abreise.
Die zentrale Frage lautet:
Welche Aufgaben müssen wirklich noch manuell erledigt werden?
Je mehr wiederkehrende Prozesse automatisiert werden, desto besser lässt sich ein Kurzzeitvermietungsbetrieb skalieren.
Die wichtigsten Kennzahlen für Kurzzeitvermieter
Wer professionell vermietet, sollte nicht ausschließlich auf den Kontostand schauen.
Mindestens folgende Kennzahlen sind interessant:
| Kennzahl | Bedeutung |
| Auslastung | Anteil belegter Nächte |
| ADR | durchschnittlicher Übernachtungspreis |
| Umsatz | gesamte Einnahmen |
| Umsatz pro verfügbarer Nacht | Effizienz von Preis und Auslastung |
| Buchungsvorlauf | Zeitraum zwischen Buchung und Anreise |
| Aufenthaltsdauer | durchschnittliche Nächte pro Buchung |
| Stornoquote | Anteil stornierter Buchungen |
| Direktbuchungsquote | Anteil eigener Buchungen |
| Wiederkehrerquote | Anteil der Stammgäste |
| Vertriebskosten | Kosten für die Gewinnung einer Buchung |
Gerade die letzten drei Kennzahlen werden häufig unterschätzt.
Eine Unterkunft kann hervorragend ausgelastet sein und trotzdem unnötig hohe Vertriebskosten verursachen.
Häufige Fehler bei der Kurzzeitvermietung
Fehler 1: Nur auf Buchungsportale setzen
Portale können ein wichtiger Vertriebskanal sein. Eine vollständige Abhängigkeit erhöht jedoch das unternehmerische Risiko.
Fehler 2: Preise nicht anpassen
Ein identischer Preis für jeden Tag des Jahres berücksichtigt Nachfrageschwankungen nicht.
Fehler 3: Keine Kostenrechnung
Umsatz ist nicht Gewinn.
Fehler 4: Schlechte Fotos
Selbst eine hervorragende Unterkunft verkauft sich mit schlechten Bildern deutlich schwieriger.
Fehler 5: Langsame Kommunikation
Gäste erwarten schnelle Antworten.
Fehler 6: Keine Automatisierung
Wiederkehrende manuelle Aufgaben kosten mit wachsender Buchungszahl immer mehr Zeit.
Fehler 7: Nach dem Aufenthalt keinen Kontakt mehr zum Gast haben
Hier verschenken viele Vermieter erhebliches Potenzial.
Ein zufriedener Gast ist möglicherweise nicht nur eine abgeschlossene Buchung, sondern der Ausgangspunkt für mehrere zukünftige Aufenthalte und Empfehlungen.
Kurzzeitvermietung starten: Schritt für Schritt
Wer mit einer Kurzzeitvermietung beginnen möchte, kann strukturiert vorgehen.
Schritt 1: Rechtliche Situation prüfen
Klären Sie zunächst, ob und unter welchen Bedingungen die geplante Nutzung zulässig ist.
Schritt 2: Wirtschaftlichkeit berechnen
Schätzen Sie realistisch:
- Übernachtungspreise
- Auslastung
- Nebenkosten
- Reinigung
- Provisionen
- Finanzierung
- Steuern
- Rücklagen
Schritt 3: Zielgruppe definieren
Urlauber benötigen teilweise eine andere Ausstattung als Geschäftsreisende oder Monteure.
Schritt 4: Unterkunft ausstatten
Investieren Sie insbesondere dort, wo Gäste einen direkten Qualitätsunterschied wahrnehmen.
Schritt 5: Professionelle Bilder erstellen
Gute Bilder gehören zu den wichtigsten Verkaufsinstrumenten.
Schritt 6: Vertrieb aufbauen
Nutzen Sie geeignete Buchungsportale und bauen Sie parallel eigene Vertriebskanäle auf.
Schritt 7: Prozesse definieren
Standardisieren Sie:
- Buchungsbestätigung
- Check-in
- Reinigung
- Check-out
- Gästekommunikation
Schritt 8: Automatisieren
Automatisieren Sie wiederkehrende Prozesse möglichst frühzeitig.
Schritt 9: Bewertungen sammeln
Schaffen Sie aktiv die Voraussetzungen für positive Gästebewertungen.
Schritt 10: Gästebindung aufbauen
Entwickeln Sie aus einmaligen Gästen Stammgäste und Empfehlungsgeber.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung kann sich finanziell deutlich lohnen, sie ist jedoch kein automatisches Erfolgsmodell.
Besonders attraktiv kann sie sein, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen:
- gute Lage
- ausreichende Nachfrage
- professionelle Präsentation
- passende Preisstrategie
- gute Bewertungen
- effiziente Prozesse
- kontrollierte Kosten
- hoher Automatisierungsgrad
- starke Direktbuchungsquote
- viele Stammgäste
Wer dagegen eine Wohnung lediglich möbliert, auf ein Portal stellt und anschließend auf Buchungen wartet, schöpft das wirtschaftliche Potenzial häufig nicht vollständig aus.
Die Zukunft der Kurzzeitvermietung: Vom Vermieter zum Gastgeber-Unternehmen
Die Kurzzeitvermietung professionalisiert sich zunehmend.
Damit verändert sich auch die Rolle des Vermieters.
Er verwaltet nicht mehr lediglich eine Immobilie.
Er betreibt ein kleines Beherbergungsunternehmen.
Das bedeutet:
Immobilie + Service + Marketing + Technologie + Gästebindung
werden gemeinsam zum Produkt.
Die erfolgreichen Kurzzeitvermieter der Zukunft werden deshalb vermutlich nicht nur diejenigen sein, die die schönsten Unterkünfte besitzen.
Entscheidend wird auch sein, wer seine Prozesse effizient organisiert und langfristige Beziehungen zu seinen Gästen aufbaut.
Vom Portal-Gast zum eigenen Stammgast
Eine besonders interessante Entwicklung betrifft die Beziehung zwischen Gastgeber und Gast.
Buchungsportale lösen ein wichtiges Problem: Sie bringen Vermieter und neue Gäste zusammen.
Für die erste Buchung kann das enorm wertvoll sein.
Nach einem erfolgreichen Aufenthalt verändert sich die Situation jedoch.
Der Gast kennt die Unterkunft bereits.
Der Vermieter kennt den Gast.
Vertrauen ist vorhanden.
Genau deshalb sollte nach der ersten Buchung die Gästebindung beginnen.
Ein mögliches Modell sieht so aus:
1. Neukunde entdeckt Unterkunft über ein Portal
↓
2. Gast verbringt einen erfolgreichen Aufenthalt
↓
3. Gast wird für einen eigenen Gästeclub gewonnen
↓
4. Gast erhält Vorteile für weitere Aufenthalte
↓
5. Wiederkehrer bucht möglichst direkt
↓
6. Gast empfiehlt Unterkunft weiter
↓
7. Neue Gäste entstehen
Ein System wie Tillabu verfolgt genau diesen Ansatz: Ferienwohnungsvermieter sollen aus einmaligen Gästen langfristige Stammgäste und Empfehlungsgeber entwickeln können.
Damit verändert sich die Perspektive.
Nicht jede Buchung muss isoliert betrachtet werden.
Ein Gast kann über mehrere Jahre einen erheblichen Wert für einen Vermieter besitzen.
Fazit: Kurzzeitvermietung ist mehr als eine Wohnung auf Airbnb oder Booking.com
Die Kurzzeitvermietung bietet Eigentümern und Vermietern interessante wirtschaftliche Möglichkeiten. Gleichzeitig ist sie wesentlich komplexer als klassische Dauervermietung.
Erfolgreiche Vermieter beschäftigen sich deshalb nicht nur mit der Immobilie selbst.
Sie optimieren gleichzeitig:
- Preise,
- Auslastung,
- Ausstattung,
- Bewertungen,
- Reinigung,
- Kommunikation,
- Vertrieb,
- Direktbuchungen,
- Automatisierung
- und Gästebindung.
Buchungsplattformen können dabei ein hervorragender Kanal zur Gewinnung neuer Gäste sein. Langfristig sollte jedoch auch eine eigene Beziehung zum Gast entstehen.
Denn die wirtschaftlich interessanteste Buchung muss nicht unbedingt die erste Buchung eines neuen Gastes sein.
Es kann die zweite, dritte oder fünfte Buchung eines zufriedenen Stammgastes sein.
Wer Kurzzeitvermietung deshalb nicht nur als Immobilienvermietung, sondern als professionelles Gastgebergeschäft versteht, schafft die Grundlage für höhere Effizienz, stärkere Kundenbindung und langfristig profitablere Direktbuchungen.
FAQ zur Kurzzeitvermietung
Was versteht man unter Kurzzeitvermietung?
Unter Kurzzeitvermietung versteht man die zeitlich begrenzte Vermietung einer möblierten Unterkunft. Die Aufenthaltsdauer kann von einzelnen Nächten bis zu mehreren Wochen oder Monaten reichen.
Ist Kurzzeitvermietung erlaubt?
Das hängt von Standort, Immobilie und konkreter Nutzung ab. Kommunale Zweckentfremdungsregelungen, baurechtliche Vorgaben und weitere Vorschriften können relevant sein. Die rechtliche Situation sollte deshalb für das konkrete Objekt geprüft werden.
Ist Kurzzeitvermietung gewerblich?
Nicht jede kurzfristige Vermietung ist automatisch ein Gewerbe. Die steuerliche und gewerberechtliche Einordnung hängt unter anderem vom Umfang und von zusätzlichen Leistungen ab. Bei professioneller Vermietung sollte dies individuell geprüft werden.
Wie viel verdient man mit Kurzzeitvermietung?
Das hängt insbesondere von Standort, Übernachtungspreis, Auslastung und Kosten ab. Entscheidend ist nicht der Umsatz, sondern der Gewinn nach Reinigung, Nebenkosten, Vertriebskosten, Finanzierung und weiteren Aufwendungen.
Was ist besser: Kurzzeitvermietung oder Langzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung kann höhere Einnahmen ermöglichen, verursacht jedoch meist mehr Arbeit und höhere laufende Kosten. Langzeitvermietung bietet häufig besser planbare Einnahmen und weniger operativen Aufwand.
Wo kann ich eine Kurzzeitvermietung anbieten?
Neben großen Buchungsportalen können regionale Tourismusportale, die eigene Website, Google und weitere Vertriebskanäle eingesetzt werden. Eine Kombination aus Portal- und Direktvertrieb kann sinnvoll sein.
Wie bekomme ich mehr Direktbuchungen?
Eine professionelle Website, gute Google-Sichtbarkeit, Stammgastmarketing, E-Mail-Kommunikation, Gästeclubs und Empfehlungsprogramme können dazu beitragen, den Direktbuchungsanteil langfristig zu erhöhen.
Wie kann ich Stammgäste für meine Ferienwohnung gewinnen?
Entscheidend sind zunächst eine hohe Gästezufriedenheit und zuverlässiger Service. Anschließend können Wiederkehrer durch persönliche Kommunikation, exklusive Vorteile, Gästeclubs, Bonusprogramme und Empfehlungsmodelle langfristig gebunden werden.
